Affitti non pagati?

Affitti non pagati? Liberatevi dell’inquilino senza dover subire oltre al danno la beffa.

Qualcosa si muove, ma ancora non abbastanza. E non abbastanza in fretta per far diventare nuovamente virtuoso un inquilino che, complice la crisi economica, si è trasformato nel peggior pagatore dell’universo. Così chi affitta una abitazione deve mettere in preventivo, soprattutto negli ultimi anni, di dover affrontare le scomode situazioni nelle quali il locatario non riesce più a pagare l’affitto. “Di fronte a tale evenienza è opportuno che il proprietario si faccia supportare da professionisti esperti del settore che possano evitare o quantomeno limitare al massimo al malcapitato padrone di casa tutti i problemi che potrebbero nascere da una simile situazione”, spiega l’avvocato Gaetano D’Andrea, Vice presidente di Asppi, consulente  Fimaa  e Anaci Bergamo.

La prima regola: mai aspettare che il debito aumenti…

“Ma altrettanto opportuno”, aggiunge  l’avvocato Gaetano D’Andrea, “è che il proprietario intervenga rapidamente: quando l’inquilino inizia a rendersi moroso nel pagamento dell’affitto e delle spese accessorie è buona regola non aspettare troppi mesi prima di intervenire con l’invio di un primo sollecito nel quale fissare un termine entro il quale saldare tutti i canoni scaduti.

… e verificare se l’inquilino vuole proporre un piano di rientro

Questo primo passo permette di sondare il terreno verificando se, chi occupa l’immobile, si trovi magari in un temporaneo stato di difficoltà economica e sia effettivamente intenzionato a pagare il proprio debito in breve tempo, magari anche attraverso la proposta di un piano di rientro, o viceversa se non vi sia altra possibilità che ricorrere alle vie legali. In quest’ultimo caso l’avvocato a cui è stata affidata la pratica, valutata la situazione, potrà decidere di inviare un nuovo sollecito o viceversa procedere direttamente con la richiesta al tribunale della convalida di sfratto per morosità”.

La battaglia legale spesso costa solo tempo e denaro

L’obiettivo, indipendentemente dalla solvibilità dell’affittuario e dalla possibilità di recuperare i soldi dovuti, è quello di non intraprendere una lunga e dispendiosa battaglia legale, con corsi e ricorsi, rinvii e attese. “Grazie alla convalida di sfratto disciplinata dagli articoli 657 e successivi del Codice di procedura civile, un procedimento speciale a cognizione sommaria alternativo al rito ordinario delle locazioni, è possibile richiedere, con tempi ridotti, il diritto al rilascio dell’immobile in favore del locatore”, spiega sempre Gaetano D’Andrea. “La competenza spetta sempre al tribunale davanti al quale l’avvocato introduce l’azione con un atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, ossia con un invito al convenuto, che altri non è che l’inquilino, a comparire all’udienza fissata per rispondere dell’inadempimento contrattuale, consistente nella mancata corresponsione dei canoni di locazione e o eventuali oneri accessori. Alla prima udienza il giudice, dopo aver verificato che l’atto di citazione sia stato notificato correttamente, nelle forme stabilite dalla legge, se non è presente l’intimato o è presente e non propone opposizione, provvede a convalidare lo sfratto per morosità e a fissare il giorno in cui il conduttore dovrà procedere alla liberazione dell’immobile.

In caso di difficoltà economiche o familiari c’è un “termine di grazia”

Negli ultimi anni, complice anche la pandemia,  si verifica che il  conduttore citato, adducendo motivazioni  di natura economica e  familiare,  chieda la concessione di un “termine di grazia”, al fine di pagare la morosità accumulata. Si tratta di una possibilità prevista dalla legge per consentir. Il giudice  generalmente accoglie tale richiesta  assegnando un termine massimo di   90 giorni per pagare. rinviando così la causa a una successiva udienza, da tenersi allo scadere dei tre mesi concessi, per verificare l’avvenuto pagamento”. Più uno stratagemma per guadagnare tempo piuttosto che una reale alternativa. Secondo una verifica effettuata tra i giudici e gli avvocati che si occupano di locazioni, infatti, sono pochissimi gli inquilini morosi che pagano le loro pendenze entro il termine concesso.

Se dopo 90 giorni l’inquilino non paga non resta che lo sfratto

Attesi i 90 giorni, tuttavia, la legge mette in mostra i muscoli. “Se viene riscontrato il perdurare della morosità, il giudice, su richiesta del locatore, emette ordinanza di convalida di sfratto per morosità. Tale provvedimento per le locazioni a uso abitativo, oltre a risolvere il contratto di locazione, assume valore ai fini fiscali per provare che per tutto il perdurare della morosità l’immobile non ha prodotto reddito tassabile”. Se l’inquilino moroso non si presenta in aula per chiedere tempo per saldare i debiti, gli scenari sono diversi. “C’è chi, anche se i casi sono sporadici, invita il proprio legale a presentarsi alla prima udienza per opporsi allo sfratto, contestando magari gli importi richiesti o adducendo vizi dell’immobile locato tali da impedire il normale utilizzo. In ogni caso, una volta che lo sfratto viene convalidato, l’inquilino deve rilasciare l’immobile entro la data fissata dal giudice, consegnando le chiavi dell’abitazione al locatore. Qualora questo non avvenga, sarà necessario per il locatore procedere con la fase esecutiva. In questa fase l’avvocato predispone un nuovo atto chiamato precetto, con il quale, unitamente al provvedimento del giudice, si intima all’inquilino moroso di rilasciare l’immobile entro dieci giorni dalla notifica. Qualora anche dopo la ricezione di tale atto le chiavi dell’immobile non vengano consegnate, sarà necessario procedere con la predisposizione del preavviso di sloggio con il quale viene avviata l’esecuzione forzata. Tali disposizioni vengono predisposte personalmente dagli ufficiali giudiziari che in questa fase sono coadiuvati dall’avvocato del locatore. L’ufficiale giudiziario fissa così una prima data di sloggio, nella quale si recherà all’immobile occupato per invitare le persone presenti al rilascio dello stesso. In molti casi, per liberare l’immobile non è sufficiente un solo accesso da parte dell’ufficiale giudiziario, il quale, soprattutto in presenza di situazioni delicate, come la presenza di minori, concede discrezionalmente agli ex inquilini alcuni rinvii per trovare un’altra sistemazione.

Per accelerare i tempi occorrono però anche più ufficiali giudiziari

Rinvii che, purtroppo per i proprietari, negli ultimi anni si sono moltiplicati”. Nei casi estremi, nonostante la presenza dell’ufficiale giudiziario, la liberazione dell’immobile risulta impossibile per la reazione, a volte addirittura violenta, dell’inquilino sfrattato… “ In questi casi deve essere richiesto l’intervento della forza pubblica, che affiancherà l’ufficiale giudiziario nell’adempimento del proprio compito”. È evidente che nessuno vuole arrivare fino all’estrema ratio, ma se si vogliono tutelare i propri diritti, è necessario agire con autorevolezza e velocità. “L’indecisione può costare cara: se il proprietario non si attiva tempestivamente i tempi si allungano, anche perché, negli ultimi tre anni, gli sfratti per morosità sono aumentati in modo rilevante e gli ufficiali giudiziari, insufficienti nella sede di Bergamo, non riescono a gestire il conseguente carico di lavoro. Questo si traduce in tempi lunghi già per fissare la data per il primo intervento dell’ufficiale giudiziario, che generalmente avviene dopo due o tre mesi dalla richiesta da parte dell’avvocato agli uffici competenti”. In caso di sfratto vengono quasi sempre coinvolte anche le figure degli assistenti sociali. “È buona prassi per l’avvocato del locatore, quando sia a conoscenza che nell’immobile vivono anche minori, attivarsi prima della data fissata dall’ufficiale giudiziario per lo sloggio, chiedendo l’ausilio delle amministrazioni comunali e degli assistenti sociali al fine di sollecitare la collocazione del nucleo familiare presso immobili comunali, o comunque cercare a breve di definire il rilascio dell’immobile anche con altre soluzioni”. Le difficoltà del locatore, che ha attivato una procedura di sfratto tuttavia, non finiscono al momento della consegna delle chiavi. Infatti molto speso i conduttori costretti al rilascio dell’immobile cercano spesso vendetta attraverso pratiche ostruzionistiche messe in atto solo per far dispetto ai proprietari. 

Prima di provare a recuperare  le somme dovute accertatevi che l’inquilino le possieda

È bene specificare che, fino a che non vi sia una consegna formale dell’immobile, il proprietario non può accedere allo stesso. La consegna può avvenire con due modalità: la firma da parte dell’ex inquilino di un verbale di consegna chiavi o con il verbale compilato dall’ufficiale giudiziario”. Se rientrare in possesso del proprio immobile è difficile, tutt’altro che agevole è anche il recupero delle somme dovute dagli inquilini, spesso irreperibili o privi di un’occupazione lavorativa. Generalmente è utile verificare periodicamente la situazione del proprio ex inquilino e monitorarla in modo da ripartire per il recupero del credito solo nei casi in cui ci siano  concrete possibilità.

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