Le aste immobiliari hanno da sempre suscitato grande curiosità, soprattutto fra coloro che sognano di mettere a segno il “colpo” della vita, acquistando un immobile a condizioni economiche vantaggiosissime. Ma nella realtà può accadere che un simile sogno si avveri? E come funziona un’asta, quali reali opportunità può riservare e quali possibili “ostacoli” può nascondere sul suo cammino? A “guidare” chi volesse partecipare a un’asta immobiliare nella scoperta di luci e ombre di questo particolarissimo mondo è Gaetano d’Andrea, avvocato e mediatore civile, Vice presidente di Asppi, l’associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari di Bergamo, consulente di Fimaa Bergamo e componete del Centro Studi Anaci di Bergamo.
L’asta immobiliare è una particolare attività processuale mediante la quale è possibile procedere all’acquisto di immobili derivanti da fallimenti o da pignoramenti, oppure di beni appartenenti allo Stato e agli enti pubblici”, esordisce Gaetano D’Andrea.” Il prezzo di partenza di questi immobili è stabilito a seguito di perizia effettuata da un perito incaricato dal tribunale e questo prezzo non è fisso, ma scenderà ogni qual volta che l’asta andrà deserta, in quanto il creditore procedente, al fine di rendere più appetibile l’acquisto di conseguenza, chiederà la rifissazione della stessa per una data successiva, chiedendo contestualmente la diminuzione del prezzo base dell’asta. Il procedimento ha inizio con l’emanazione da parte del tribunale di un’ordinanza di vendita nel quale sono indicate: le modalità dell’asta (con incanto o senza incanto), i termini e le modalità di presentazione dell’offerta, la data dell’asta e il termine per il saldo finale”. Oggi la modalità di svolgimento delle aste è generalmente telematica. Nelle aste telematiche gli utenti possono partecipare senza essere fisicamente presenti in un luogo superando le limitazioni delle distanze ciò permette di acquistare immobili in tutto il territorio nazionale stando comodamente a casa.
Può partecipare chiunque, escluso il proprietario dell’immobile che va all’asta
Ma chiunque può partecipare a un’asta immobiliare? E come fa a venire a conoscenza di eventuali aste nella zona in cui sarebbe interessato ad acquistare un immobile? “A un asta giudiziaria possono partecipare tutti, eccezion fatta per il debitore esecutato, ovvero il proprietario dell’immobile in procinto di andare all’asta. Per quanto riguarda l’informazione, venire a conoscenza delle aste per la zona che può interessare un acquirente è piuttosto semplice, in quanto gli avvisi delle vendite sono pubblicizzati sia sui giornali, sia sui siti internet dei tribunali competenti. Inoltre per avere informazioni è possibile rivolgersi direttamente all’associazione notarile della propria provincia”.
Avere la piantina dell’immobile è semplice, visitarlo è un po’ più difficile…
Ed esiste la possibilità, come avviene con una “normale ” agenzia immobiliare, di avere materiali (piantine e fotografie) descrittive dell’immobile e, soprattutto, visitarlo? “Normalmente allegati all’avviso di vendita sono disponibili anche le perizie effettuate da un tecnico incaricato dal tribunale, corredate da fotografie. Non sempre purtroppo è possibile visitare l’immobile: per poterlo fare è necessario contattare il custode giudiziale dell’immobile incaricato dal tribunale e vagliare tale possibilità”.
Il costo è basso? Attenti: va aggiunto un 15 per cento di fondo spese…
Partecipare a un’asta immobiliare può permettere, a una persona intenzionata ad acquistare una casa, un ufficio, un negozio o un capannone, di fare un ottimo affare, anche se non bisogna dare sempre per scontato che l’importo di aggiudicazione finale sia sempre e comunque nettamente inferiore al mercato perché potrebbero esserci delle spese accessorie da dover comunque affrontare che fanno alzare il costo dell’immobile. Cosa significa? Che spese possono subentrare? “Innanzi tutto bisogna sapere che, oltre al prezzo di aggiudicazione, sarà necessario versare un’ulteriore somma a titolo di fondo spese (pari al 15 per cento della somma offerta) . Tale somma verrà utilizzata per espletare tutte le formalità necessarie a trasferire l’immobile, privo da formalità pregiudizievoli quali ipoteche e pignoramenti, al nuovo proprietario.
… e mettere in preventivo altri possibili costi come gli oneri condominiali non corrisposti
Non tutta la somma sarà necessariamente utilizzata, una volta compiute tutte le formalità, la quota avanzata verrà resa all’aggiudicatario. Inoltre se l’immobile che si decide di acquistare è situato in un condominio, saranno a carico di chi acquista l’immobile, gli oneri condominiali eventualmente non corrisposti per la gestione precedente e per quella in corso. Infine se l’immobile che si desidera acquistare risulta essere occupato, si potrebbe dover sostenere i costi di una procedura esecutiva per la liberazione coattiva dell’immobile”.
Fretta di usare l’immobile acquistato? Con le aste non bisogna mai averne troppa
Chi avesse bisogno di occupare in tempi rapidi un immobile acquistato a un’asta immobiliare può contare su una “consegna rapida” oppure i tempi per ottenerne l’effettiva disponibilità possono allungarsi? “L’aggiudicatario non entra immediatamente nella disponibilità dell’immobile al momento dell’aggiudicazione dell’asta. Infatti sarà necessario un intervallo di tempo per consentire l’espletamento di tutte le formalità necessarie alla cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti eventualmente gravanti sull’immobile e per consentire al giudice di emettere il decreto di trasferimento. Inoltre se l’immobile risulta già occupato bisogna mettere in conto la possibilità di dover intervenire giudizialmente per la liberazione dello stesso, con tempistiche che possono arrivare anche a sei mesi-un anno”.
La perizia del giudice delle esecuzioni è datata? Meglio fare una visura catastale
Proprio perché si tratta di immobili al centro di procedure giudiziarie, questi “affari” possono nascondere sgradevoli sorprese come vincoli e oneri: la perizia fatta al giudice delle esecuzioni mette al riparo da ogni rischio o occorre effettuare altri controlli, tramite un proprio notaio o avvocato? “A volte l’acquisto di una casa all’asta può dimostrarsi un vero affare, altre volte purtroppo no. Infatti le case vendute possono essere sottoposte a vincoli, oppure essere ancora occupate dai precedenti proprietari o dagli inquilini degli stessi o nel peggiore dei casi possono essere un abuso edilizio. La perizia è già un buon punto di partenza per valutare lo stato di un immobile e la presenza di eventuali vincoli e oneri. Non sempre però chi acquista una casa all’asta sa decifrare correttamente quanto vi è contenuto. Inoltre le perizie possono risalire a parecchi anni prima rispetto alla data nella quale si intende procedere all’acquisto, pertanto lo stato dell’immobile potrebbe essere nel frattempo variato e sarebbe pertanto opportuno rivolgersi a un professionista per far effettuare una visura catastale aggiornata”.
A un’asta si può andare soli, ma è meglio essere assistiti da un professionista
Un “normale” cittadino, con “normali” conoscenze giuridiche può affrontare da solo un’eventuale acquisizione a un’asta giudiziaria o è meglio che sia accompagnato da chi sa muoversi in questi ambiti? “Per evitare spiacevoli sorprese o incorrere in spese inaspettate, sarebbe sempre opportuno farsi assistere da un professionista che sia in grado, già attraverso la lettura della perizia, di poter valutare la convenienza all’acquisto. Inoltre il professionista è in grado di assistere l’acquirente durante tutta la procedura, potendo rispondere ai molti dubbi che si presentano a chi decide di acquistare un immobile all’asta. Ovviamente anche il privato cittadino può procedere in autonomia all’acquisto all’asta di un immobile, in questo caso il consiglio è di utilizzare un’accortezza superiore a quella normalmente utilizzata per l’acquisto di un immobile effettuato attraverso il canale ordinario, reperendo prima tutte le informazioni possibili, sia sull’immobile sia sulla procedura d’acquisto”.
I migliori affari sono già stati “conclusi” da chi ha canali preferenziali? Una leggenda
Molte persone “normali” non frequentano le aste perché pensano che i migliori affari siano già stati “trattati” dietro le quinte, magari in cambio di qualche “regalo” da parte di operatori immobiliari a personale del tribunale: è solo una leggenda metropolitana? “Questo non è assolutamente vero, tutti gli immobili sottoposti a pignoramento e a successiva vendita giudiziale devono seguire il normale iter di vendita mediante asta pubblica”.
Se l’immobile è occupato non aspettatevi di trovarlo nelle condizioni migliori…
In alcuni casi chi ha acquistato un immobile a un’asta giudiziaria al momento di poterci entrare ha trovato condizioni peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o viste coi propri occhi durante un sopralluogo. Perché può accadere questo? “Questo può accadere nel caso in cui l’immobile acquistato all’asta sia stato occupato fino al momento dell’aggiudicazione dello stesso all’asta (e in alcuni casi anche oltre tale termine). Una situazione che non permette di sapere in anticipo in che condizioni i precedenti inquilini lasceranno l’immobile al momento della liberazione. Pertanto può accadere che i nuovi proprietari si trovino a dover affrontare spese di manutenzione originariamente non previste”.
… e liberarlo potrebbe rivelarsi un’impresa non semplice
Nel caso l’immobile fosse occupato, il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle esecuzioni dovrebbe consentire l’immediato abbandono da parte dell’inquilino. Succede davvero così o può capitare che subentrino possibili ostacoli e che il nuovo proprietario debba provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto? “Con il decreto di trasferimento il giudice ordina al debitore o ad eventuali occupanti, la liberazione dell’immobile. Purtroppo tale ordine non sempre viene rispettato e quindi sarà onere del nuovo proprietario intimare il rilascio della casa entro una certa data, e in caso di inadempimento sarà necessario dare inizio alla procedura esecutiva per la liberazione dell’immobile con il conseguente intervento dell’ufficiale giudiziario o della forza pubblica. In questa fase sarà necessario farsi coadiuvare da un avvocato”.
Fate come se foste al Casinò, fissate una cifra massima da “giocare”…
Alle aste è consigliabile fare come al Casinò? Ovvero autoimporsi una spesa massima per non correre il rischio di farsi trascinare in un vortice di rialzi? “Arrivare all’asta con un limite di spesa già prefissato e da non superare è importantissimo: infatti, può accadere che, nel caso in cui vi siano più offerte e sia necessario giocare al rialzo, ci si possa lasciar prendere dall’emotività e offrire una cifra che non è più vantaggiosa rispetto al valore reale dell’immobile, soprattutto tenendo conto anche delle eventuali spese accessorie e impreviste che si dovranno sostenere“.
Se per pagare serve un mutuo il tribunale può indicarvi le banche convenzionate
L ‘acquirente deve ottenere un mutuo per effettuare il pagamento: in questo caso come deve muoversi? È vero che ci sono banche convenzionate con i tribunali e che condizioni propongono rispetto a un mutuo normale? “Se si è intenzionati a chiedere un mutuo per l’acquisto di una casa all’asta bisogna muoversi con largo anticipo e arrivare preparati al giorno dell’asta, essendo quindi sicuri che la banca finanzierà il mutuo. Infatti nel caso in cui l’aspirante proprietario si aggiudicasse l’immobile e poi non riuscisse a pagare l’intero prezzo entro la data prevista perderebbe oltre all’immobile, anche la cauzione versata. Nel caso in cui non si vinca l’asta, l’erogazione del mutuo viene annullata dalla banca a costo zero, grazie alla cosiddetta “clausola di dissolvenza”. Alcuni istituti, convenzionati con i tribunali, offrono mutui fino all’80 per cento del prezzo di aggiudicazione; per conoscere quali, basta rivolgersi alla cancelleria del tribunale competente e poi recarsi almeno un mese prima della data dell’asta, con la perizia e i documenti per la richiesta del mutuo”.
Per qualche acquirente ci sono anche dei benefici fiscali
Chi acquista a un’asta immobiliare può godere di qualche particolare beneficio fiscale? “Esistono particolari benefici fiscali per chi acquista la prima casa all’asta, in presenza di determinati requisiti”.
Dopo aver acquistato ci ripensate? In questo caso perderete la cauzione
Chi ha acquistato l’immobile potrebbe avere un ripensamento: è possibile rinunciare all’immobile dopo esserselo aggiudicato? “Sì, ma in questo caso però si perderà l’importo della cauzione versata e l’immobile.